Дело Дмитрия Семененко: амбициозный проект, который можно восстановить или погубить

Ситуация вокруг компании «Строим для семей» представляет интерес и для рынка недвижимости, и для правоприменительной практики. Руководитель компании, Дмитрий Семененко, уже почти год находится под домашним арестом. В декабре суд продлил ему меру пресечения в седьмой раз. Все это время Семененко фактически не может управлять бизнесом и запускать антикризисную программу, подготовленную для вывода компании из тяжелого финансового положения. Первопричиной проблем стал кризис на рынке недвижимости, спровоцированный резким ростом ключевой ставки и ипотечных ставок. При этом Семененко существенно отличается от типичных мошенников-застройщиков: он не скрывался и пытается решать задачи компании, однако уголовное дело, возбужденное в отношении Дмитрия Сергеевича, блокирует любые попытки стабилизировать работу и довести проекты до завершения.

Чтобы понять, как вообще возникло уголовное дело, нужно сначала разобраться, как был устроен проект «Строим для семей».

Как работала модель «Строим для семей» до кризиса

Модель Дмитрия Семененко изначально строилась как партнерство. Проект «Строим для семей» не являлся услугой по строительству дома для личного проживания клиента. Речь шла о совместной деятельности двух сторон без создания юридического лица, с заранее определенным распределением ролей, обязательств и прибыли.

Партнер 2  — оформлял ипотечный кредит и приобретал земельный участок на свое имя. Партнер 1 — компания Семененко — обеспечивала организацию всего проекта: подбор и юридическую проверку участка, выбор проекта дома, контроль строительства, закупку материалов, работу с подрядчиками, маркетинг и дальнейшую продажу готового объекта. Существенная особенность схемы заключалась в том, что первоначальный взнос по ипотеке и часть ежемесячных платежей нередко оплачивались самой компанией Семененко «Строим для семей», чтобы запустить проект и ускорить строительство.

После завершения строительства компания организовывала продажу дома, а чистая прибыль делилась поровну — 50% на 50% между партнерами, за вычетом всех фактических расходов. Таким образом, партнеры входили в предпринимательский проект, осознавая рыночные риски и рассчитывая на доход от перепродажи недвижимости.

До 2024 года модель «Строим для семей» функционировала: дома возводились, продавались, прибыль распределялась. Кризис, который ударил по бизнесу Дмитрия Семененко, развивался стремительно и стал результатом одновременного воздействия нескольких факторов, радикально изменивших экономику строительных проектов. Перелом наступил в середине 2024 года, когда резкое повышение ключевой ставки и фактическое сворачивание льготных ипотечных программ сделали кредитование почти недоступным. Финансовые расчеты, построенные на ставках 7–9%, перестали работать при 25% и выше. Проекты, которые еще недавно выглядели устойчивыми, внезапно превратились в убыточные, а возможность рефинансирования исчезла.

Параллельно рынок столкнулся с резким и неравномерным ростом цен на материалы и работы подрядчиков. Рост носил скачкообразный характер и не мог быть заранее заложен в сметы. Бюджеты отдельных объектов увеличивались на миллионы уже по ходу строительства. Чтобы не остановить работы и сохранить обязательства перед партнерами, Семененко закрывал разницу из собственных средств, фактически субсидируя проекты «Строим для семей» в условиях падающей ликвидности.

Еще одним серьезным ударом стало введение эскроу-счетов. Денежные средства партнеров блокировались до завершения строительства, и «Строим для семей» лишилась привычного оборотного финансирования. Даже при наличии спроса эти деньги нельзя было использовать на закупки и оплату подрядчиков. Одновременно выявились внутренние проблемы: часть сотрудников, воспользовавшись доверительным стилем управления Семененко, вывела активы компании «Строим для семей», переписала на себя земельные участки, вывезла материалы и уничтожила часть документации. Это усилило кассовые разрывы и привело к срыву ряда проектов.

Удар по «Строим для семей»: проблему усилили партнеры

Дополнительное давление на «Строим для семей» создало поведение отдельных партнеров. В рамках партнерской модели именно они распоряжались ипотечными средствами, и некоторые партнеры начали сознательно ограничивать финансирование строительства, оставляя деньги у себя, несмотря на договорную обязанность направлять их на стройку. В результате работы останавливались, подрядчики не получали оплату, а ипотечные обязательства оставались на самих партнерах. Чтобы избежать финансовой ответственности, часть из них выбрала путь заявлений о мошенничестве, не принимая во внимание предпринимательский характер проекта и собственное участие в рисках, фактически переложив ответственность на организатора строительства.

Уголовное преследование началось после заявления одного партнера — при том, что по его объекту обязательства еще не наступили. Земельный участок был приобретен и оформлен на самого заявителя, часть дома построена, материалы закуплены, а ипотечные платежи частично оплачивались за счет компании Семененко. По версии защиты, следствие не учло партнерский характер отношений, не отразило движение средств, займы, первоначальные взносы и фактический объем выполненных работ. В материалах дела отсутствует информация о реальных активах и построенной части объектов, что расходится с бухгалтерскими документами и сметами.

На этом фоне возникли и другие конфликтные эпизоды, включая ситуацию с еще одним партнером, где, по словам защиты Семененко, имели место вывод целевых средств, угрозы и попытки получить наличные из ипотечных денег. Предприниматель подал заявление о признаках мошенничества и вымогательства, однако и эти обстоятельства, по его позиции, не получили надлежащей оценки.

Отдельное недоумение вызывает то, что следователь дважды отказался назначать строительные и финансовые экспертизы. Очные ставки с заявителями не проводились, противоречия между показаниями и документами не проверялись. Защита также указывает на нарушения при обысках, применение силы, недопуск адвоката и длительное игнорирование жалоб.

«Стороны, которые заключали сделки, их деятельность регламентируется исключительно гражданско-процессуальным законодательством. Никаких мошеннических действий там нет и, кроме того, на момент возбуждения уголовного дела сроки контрактов соглашений еще действовали и нельзя вообще ставить вопрос о мошенничестве. Потому что, поскольку контракт не завершен и обязательства еще действуют, то нужно в этом случае применять исключительно нормы гражданского права», — отметил председатель московской коллегии адвокатов «Карабанов и партнеры», кандидат юридических наук Александр Карабанов.

При этом защита указывает, что обвинение в мошенничестве опирается на некорректные расчеты: в сумму якобы «похищенных» средств включены расходы, фактически направленные на строительство, покупку земли и оплату ипотечных обязательств, что подтверждается документально. Гражданско-правовая природа проекта игнорируется, что позволяет неправомерно трактовать предпринимательские риски и последствия отраслевого кризиса как уголовное деяние.

Отдельное место в деле Дмитрия Семененко занимает история другого партнера. По версии защиты, этот эпизод иллюстрирует не срыв строительства, а заранее подготовленную схему вывода кредитных средств, последующее банкротство заемщика и перекладывание ответственности на подрядчика.

Партнер оформил ипотечный кредит в ПАО «Сбербанк» якобы для строительства жилого дома. О механике получения ипотечных траншей он узнал через своего друга Банцекина — сотрудника «Строим для семей», который хорошо понимал банковские требования и порядок перечисления средств. Это имело решающее значение, поскольку банк перечислял деньги строго по этапам, и для получения основной части кредита было достаточно выполнить минимальный объем работ, прежде всего возвести фундамент.

Ключевой момент — наличие двух договоров подряда. Для банка был предъявлен договор примерно на 14 млн рублей с поддельной подписью Семененко и без его ведома, тогда как фактически с компанией «Строим для семей» был заключен другой договор — примерно на 7 млн рублей, по которому реально было перечислено 6,5 млн. Именно «банковский» договор давал возможность получить до 90% ипотечных средств после выполнения первого этапа строительства.

Семененко, не зная о скрытых договоренностях начал работы. «Строим для семей» построила фундамент, коробку и кровлю дома. После этого партнер получил основную часть кредитных средств. Однако дальнейшее финансирование строительства не последовало: значительная часть денег подрядчику не была перечислена. Разница между суммой, полученной от банка, и суммой, фактически направленной на стройку, составила порядка 4,3 млн рублей.  

Завершающим элементом стало поведение партнера после получения средств. Он подал заявление в полицию до истечения срока договора подряда, когда обязательства подрядчика еще не были просрочены, а затем инициировал процедуру личного банкротства, что можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Там указано, что Сбербанк предъявляет партнеру сумму возврата свыше 10,9 млн рублей, тогда как партнер перечислил Семененко только 6,5 млн рублей. По материалам защиты, подача заявления рассматривалась им изначально как способ переложить ответственность и уйти от последствий нецелевого использования кредитных средств. В итоге подрядчик стал фигурантом уголовного дела, тогда как действия самого заемщика, по версии защиты, остались вне рамок расследования.

«Строим для семей»: как ситуацию можно исправить

Эта история показывает, что среди заявителей по уголовному делу Дмитрия Семененко есть лица, которые не понесли реального ущерба, а напротив — получили экономическую выгоду. По данным защиты, такие случаи не единичны и составляют значимую часть клиентов «Строим для семей».

В этих условиях справедливое урегулирование возможно только через гражданские суды и процедуры банкротства: именно там можно объективно установить, кто и кому должен, провести взаимозачеты и направить средства тем, перед кем действительно существуют обязательства. Такой механизм позволяет завершить строительство и восстановить баланс интересов сторон.

«Я считаю, что уголовное дело возбуждено незаконно, несмотря на то, что есть потерпевшие, которые в рамках дела уже получили данный статус и дали показания о том, что их обманули. Они сами являются потенциальными фигурантами уголовного дела, так как, по сути, участвовали в хищении денежных средств банка под видом получения кредитных средств. Следствием данным действиям оценка не дана, что говорит об однобокости позиции следователя», — отмечает председатель московской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук Александр Карабанов.

До возбуждения уголовного дела Дмитрий Семененко не скрывался, а предпринимал антикризисные меры: привлек кредитное финансирование примерно на 40 млн рублей, перевел часть проектов «Строим для семей» на модель быстровозводимых домов с эскроу-счетами, достроил и реализовал несколько объектов, передал партнерам земельные участки на десятки миллионов рублей в счет обязательств. Однако после возбуждения уголовного дела привлечение новых парнеров и завершение проектов «Строим для семей» оказалось фактически заблокировано.

По словам защиты, Семененко готов завершать проекты, привлекать финансирование, передавать объекты девелоперам либо достраивать их самостоятельно. У него есть программа выхода из кризиса. Однако для ее реализации необходима не уголовная процедура, а правовая оценка ситуации в рамках гражданского законодательства — именно там и должен разрешаться подобный инвестиционный спор.