Куда вложиться в недвижимость этим летом — обзор рынка от Дубовика

Рынок недвижимости в 2025 году остаётся одним из самых доступных и понятных инструментов для частных инвесторов. При этом высокая ставка по ипотеке, нестабильность в некоторых сегментах и избыток предложений на первичке заставляют покупателей действовать осторожно. Как не потерять деньги и выбрать стратегию, которая действительно работает?

В этом материале Александр Дубовик, руководитель агентства недвижимости «Брелок» (Ростов-на-Дону), делится практическим опытом: какие объекты покупать, как инвестировать под аренду или перепродажу, и почему профессиональный риэлтор может сэкономить сотни тысяч рублей уже на этапе сделки.

Какие объекты выбирать для инвестиций и что сейчас пользуется спросом
Когда мы подходим к выбору объекта для инвестиций, прежде всего мы должны понимать, какова цель инвестирования. В зависимости от цели будет выбрана разная стратегия подбора жилья — либо в новостройке, либо на вторичном рынке.

Инвестиции под аренду
Если приобретается квартира с целью последующей сдачи в аренду — и, как говорят, чтобы «за вас ипотеку платили квартиранты» — это особенно актуально для тех, кто подходит под программу семейной ипотеки.

Ряд застройщиков предлагают квартиры не только с отделкой, но и укомплектованные мебелью и бытовой техникой. То есть после получения ключей вы можете сразу сдавать объект — в долгосрочную или краткосрочную аренду — и получать пассивный доход.

При выборе этой стратегии важно учитывать условия акций и программ банков. Семейная ипотека сейчас предлагается от 3,5%, но у части застройщиков такие условия сопровождаются удорожанием стоимости. Именно поэтому важно, чтобы грамотный эксперт взвесил все плюсы и минусы, подобрав квартиру с оптимальным ежемесячным платежом.

Некоторые застройщики также предлагают частичный или даже нулевой первоначальный взнос. Это делает доступными студии с отделкой под ключ — особенно для аренды.

Инвестиции под перепродажу
Если цель — заработать на перепродаже, акционные предложения от застройщиков использовать не стоит. При отсутствии первоначального взноса застройщик увеличивает цену, а перепродать по такой стоимости позже будет сложно.

Также важно оценивать: сколько очередей будет строиться, сколько аналогичных объектов выйдет на рынок, будет ли ваш объект конкурировать с предложениями самого застройщика.

Сейчас старты продаж не так выгодны, как раньше. Застройщики выходят с завышенной ценой и только потом запускают акции. Иногда это реальные скидки, иногда — маркетинговый ход.

Почему важно работать с риэлтором
На старте продаж застройщик часто «прощупывает» рынок: сначала может выставить цену выше или ниже, в зависимости от спроса. И здесь важна профессиональная экспертиза — понимать, завышена цена или нет, будет ли удорожание или, наоборот, снижение.

Из практики: клиенты нашей компании приобрели квартиры по цене ниже рыночной (кто-то на старте, а кто-то после старта продаж)  — экономия составляла от 150 до 700 тысяч рублей. Такие возможности есть благодаря тесной работе с застройщиками и опыту анализа цен.

Кроме того, важно не только выбрать компанию, но и конкретного эксперта, которому вы доверяете. Именно он поможет взвесить все плюсы и минусы, оценить риски и понять, закрывает ли покупка ваш реальный запрос.

Мы в агентстве часто работаем как консилиум: агент, руководитель и аналитики вместе подбирают объект под конкретную цель клиента.

Реальные примеры выгодных инвестиций
 - В Советском районе Ростова на старте продаж студия 35 м² стоила 5,8 млн рублей, но клиент приобрёл такую же через две недели за 5 млн в беспроцентную рассрочку.
 - В проекте на территории старого аэропорта клиенты с помощью предварительного бронирования купили «однушки» по 4 млн, а после официального старта они уже стоили 4,5 млн.
 - В июне, в праздничные дни, наши клиенты приобрели квартиры со скидкой 5000–12000 рублей за м²: экономия составила от 150 до 700 тысяч рублей.
 - Инвесторы приобретали квартиры с господдержкой, а теперь сдают их в аренду: платеж 20 тыс. в месяц, а сдача — за 23 тыс. Эти квартиры были куплены без первоначального взноса и с отделкой: затраты — только на меблировку.

Инвестировать в недвижимость в 2025 году по-прежнему можно выгодно — но только если вы понимаете свою цель. Аренда и перепродажа требуют разных стратегий. Где-то важна ставка, где-то — входная цена, где-то — меблировка.

Именно поэтому универсальных чек-листов не существует. Каждый проект уникален. Мы в агентстве часто работаем над сделкой всей командой. Мы просчитываем и подбираем стратегию индивидуально.

Сейчас на рынке — около 40 акционных предложений от застройщиков. Одни из них — крайне выгодные, другие — наоборот. Чтобы не ошибиться, нужен эксперт, который разбирается не в рекламе, а в реальной динамике цен и спроса.

Доверяйте профессионалам — и недвижимость действительно станет вашим активом, а не разочарованием.