Земельно-имущественный комплекс как объект управления предприятия сельского хозяйства: понятийный аппарат и проблемные аспекты

Введение

«Одним из приоритетных направлений развития экономики России является сельское хозяйство, поскольку наша страна богата природными ресурсами и благоприятным климатом для осуществления сельскохозяйственной деятельности» [10]. Неопределенность не позволяет аграрным производителям работать на перспективу и провоцирует ориентацию на быструю прибыль, пренебрежение агротехническими требованиями сохранения плодородия почв, нежелание заниматься животноводством, выращивать социально значимые культуры растениеводства. Это обусловливает актуальность комплексного и взвешенного научного исследования проблемы формирования земельных отношений, в частности, системы управления земельными ресурсами агропроизводителей России.

В сельском хозяйстве определяющая роль принадлежит земле. Аграрная отрасль российской экономики, демонстрируя стабильное динамичное развитие, является надежным фундаментом обеспечения продовольственной безопасности государства, базисом расширения ее экспортного потенциала, источником удовлетворения внутреннего спроса на сельскохозяйственную продукцию и продукты питания [9].

Сельское хозяйство является мощным инвестиционно привлекательным сектором экономики. С точки зрения экономики, рыночных отношений, земля приобретает форму товара, выступая объектом имущественных сделок. Земельные отношения диктуют свои требования к государственному контролю, системе учета и регистрации, рациональности использования земель. 

Понятие «земельно-имущественный комплекс» не закреплено в российском законодательстве и является предметом спора для российских ученых. Так, вопросам земельно-имущественных комплексов и земельным отношениям на макро и микро уровнях посвящены работы Беленького В.Р. [2], Варламова А. А. [3], Гальченко С.А. [4],  Ноздрачева Т.О.[4], Гербеевой  Л.Ю. [5], Засядь-Волк В.В. [6], Кравцова В.И. [7], Кухтина П.В. [8], Очередниковой О. С., Доценко О. С., Матушевской Е. А. [1], Сай С.И. [12], Ступень М., Малахова С. [13], Хаметова Т.И. [15,16] и др. Однако, в современной научной литературе встречаются довольно неоднозначные выводы по исследованию земельно-имущественных комплексов, как предприятий аграрной сферы, так и организаций, занимающихся иными видами деятельности. Также, в науке недостаточно исследований, связанных с управлением земельными ресурсами предприятиями и организациями.

Сейчас остается дискуссионной также проблема относительно того, какой из элементов механизмов управления землепользованием является специфическим регулятором его стоимости в условиях конкуренции. Наиболее распространено мнение, что такую роль выполняет земля.

Материал и методы исследования

Информационной базой для написания данной статьи являются научные труды российских и зарубежных ученых по  исследованию понятия «земельно-имущественный комплекс», а также нормативно-правовые акты. При исследовании подходов к трактовке экономической категории «земельно-имущественный комплекс» использовались методы научного познания, а именно методы анализа и синтез, которые позволили изучить лишь отдельные черты, свойства, признаки исследуемого объекта. Также в работе применены методы: систематизации, формализации, обобщения и сравнения.

Результаты и обсуждения

Масштабное проведение земельных реформ привело к формированию новой экономической категории – «земельно-имущественный комплекс» (далее ‒ ЗИК), а также к инновационным методам управления землей и недвижимостью. Для сельскохозяйственных организаций ЗИК является основным объектом управления.  Для эффективного управления в этой сфере необходимы не только однозначное понимание сущности ЗИК а и достоверные и актуальные информационно-аналитические данные об объекте и процессах. Кроме того, для сельскохозяйственных предприятий ЗИК является предметом стратегического планирования и контроля.

Если обратиться к законодательным и нормативным актам, то можно заметить, что четкое и непротиворечивое обоснование экономической категории ЗИК, отсутствует. Основной принцип земельного законодательства закреплен в статье 1 Земельного Кодекса РФ [1].

Такие нормы законодательства носят общий характер и не дают возможность однозначно обособить участки недр, леса, многолетние насаждения. Не смотря на то, что законодатель указывает на единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на практике отсутствует общая система учета (бухгалтерского, налогового), единое правовое обоснование целостного объекта недвижимости, как правило, каждый объект (земельный участок, здания, сооружения) имеет свои особенности регистрации, учета, реализации и т.д. В свою очередь, проблемный аспект так же заключается в особенностях признания зданий и сооружений без земельного участка, которые в таком случает, не могут считаться полноценными объектами недвижимости, а выступают как «преобразование» земельного участка. Все это, требует формирования и обоснования новой экономической категории, которая бы позволила индивидуализировать и объединить в одно целое разнородные объекты недвижимости с общей системой учета и налогообложения, регистрации прав собственности.

Такой категорией может выступать земельно-имущественный комплекс, как совокупность объектов, тесно связанных с землей и объединенные в целях организации определенных видов хозяйственной деятельности [11, 17].

В целях детального изучения ЗИК, следует обратиться к экономической сущности данного объекта исследования.

Понятийный аппарат ЗИК на современном этапе собрал вокруг себя множество дискуссий и  противоречивых мнений (см. таблицу 1).

Таблица 1

Трактовка экономической категории «земельно-имущественный комплекс» с позиции учёных

Так, в работе кандидата экономических наук Л.Ю. Гербеевой, под ЗИК понимается совокупность сложной недвижимой вещи (земельный ресурс) и материальных, нематериальных активов, такое объединение, по мнению автора, приводит к проблемам регулирования развития ЗИК и его функционирования, как независимого объекта [5].

Директор научно-исследовательского института земельных отношений В.Р. Беленский в свой работе придерживается точки зрения, что ЗИК можно рассматривать в нескольких формах, т.е. как земельный участок без каких либо строений или же, как участок с тесно связанной прочей недвижимостью, которая может отличаться степенью завершенности  строительства, иметь разный тип и состав [2].

 Такой же позиции относительно трактования термина ЗИК придерживается кандидат географических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастра В.В. Засядь-Волк. В монографии автора под земельно-имущественным комплексом понимаются земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости [6].

П.В. Кухтин при обосновании термина ЗИК выделяет две важнейшие составляющие объекта исследования – земля и имущество. При этом под «землей» автор подразумевает не отдельный участок, а социально-экономическое понятие существования нации и государства. В свою очередь «имущество» П.В. Кухтин относит к социально-политическому понятию, которое определяет масштаб имущественных прав и обязанностей по отношению к объектам недвижимости. Автор включает в совокупность разные по своему статусу элементы, поскольку, исходя из его мнения, земля представляет собой пространственно неограниченный объект, а имущество, наоборот, конкретно [8].

Наиболее простое, общее определение земельно-имущественного комплекса, без детализации на составляющие, дал С.И. Сай: «ЗИК — совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией» [12].

В научной работе В.И. Кравцова, доминирующая роль в земельно-имущественном комплексе отведена земле (территории), которая выступает не только пространственным базисом, но и объектом имущественных прав, что делает ее уникальным фактором организации производства. Автор придерживается позиции, что ЗИК как индивидуальный объект не сможет функционировать, если в его составе не будет важнейшего элемента – земли [7]. Считаем, что данная позиция является верной, однако не стоит пренебрегать объектами недвижимости, расположенными на участке земли, поскольку только в совокупности, с учетом всех элементов и факторов, можно полноценно и всесторонне исследовать ЗИК.

На наш взгляд, одним из наиболее подходящих  определений ЗИК, является трактовка, предложенная Э.А. Тяпкиным. Автор в своей научной  работе пошел по несколько иному пути обоснования ЗИК. По его мнению, земельно-имущественный комплекс ‒ это «совокупность, созданная искусственным путем в определенных временных условиях, при этом базой, системообразующим элементом ЗИК выступает земельный участок, а активными элементами в управлении, выступают люди в процессе своей деятельности» [14].

Таким образом, изучив точки зрения разных авторов относительно трактовки понятия «земельно-имущественный комплекс», можно сделать вывод, что единого общепринятого определения объекта исследования нет, мнения авторов качественно разные. Общим среди отобранных понятий является тот факт, что ЗИК представляет собой комплекс взаимосвязанных элементов и отношений между ними, в основе которого лежит земельный участок (земля) и различного рода объекты недвижимости. Следует понимать, что объекты недвижимости являются составными частями земельно-имущественного комплекса и не подлежат отождествлению с ним. 

На основе вышеизложенного, сформулируем собственное определение, ЗИК – комплекс взаимосвязанных элементов и отношений между ними, образованный в определенных пространственно-временных условиях, в основе которого лежит территория (земельный участок) с экономическими и юридически привязанными к ней улучшениями, функционирующий под руководством людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий.

Выводы

Земельно-имущественный комплекс является сложной экономической категорией и предметом спора в научной литературе. Отсутствие на законодательном уровне закрепления данного понятия способствовало возникновению проблемы неоднозначного понимания сущности данной категории.

Предприятия сельского хозяйства неразрывно ассоциируются с земельными отношениями, а также вопросами, связанными с управлением земельно-имущественным комплексом, как основным объектом управления. Совершенствование механизмов управления земельно-имущественными комплексами предполагает наличие у субъектов аграрного сектора экономики России соответствующей стратегии, которая предусматривает среди прочего и реконструкцию производства, формирования эффективной технико-технологической базы на инновационной основе.