ИЖС: драйвер строительства в инфраструктурном тупике

На фоне общего замедления рынка индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) подтверждает свою роль ключевого сегмента отрасли. По оценке вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, несмотря на снижение объёмов ввода на 4,5% за десять месяцев 2025 года, именно частные дома формируют основу нового жилищного фонда страны. «За первые девять месяцев 2025 года доля частных домов составила 71% от вводимого по всей стране жилья, — отмечает эксперт, выступая на VIII международном форуме «Малоэтажная Россия 2025». — Эта статистика ярко подчёркивает необходимость внимания проблемам сектора, так как он реально занимает лидирующие позиции».

Этот тренд превращает ИЖС из альтернативного направления в системообразующий для отрасли и важнейший инструмент пространственного развития страны. Однако, по мнению эксперта, потенциал ИЖС сталкивается с критическим вызовом — острой нехваткой качественной, обеспеченной коммуникациями земли.

«Фактически сейчас застраиваются поля вокруг городов — без генеральных планов и достаточно хаотично, — констатирует Антон Мороз.— Чаще всего эти земли являются приватизированными, и государство не может развивать их за счёт бюджетов». Проблема блокирует создание современной инженерной и социальной инфраструктуры. В результате, вместо комплексного освоения территорий, формируются изолированные поселения с высокими тарифами на ЖКУ и ограниченной доступностью школ, поликлиник и дорог.

Особенность ситуации в том, что, согласно новой Генеральной схеме расселения, ИЖС рассматривается как драйвер для возрождения обезлюдевших сельских территорий. С 1959 года в стране опустели 64% сельских населённых пунктов. «Страна у нас большая, красивая, и на её просторах должны разрастаться комфортные индивидуальные жилые дома», — уверен Антон Мороз. Но для этого, по мнению эксперта, необходима синхронизация документов территориального планирования и комплексная работа по созданию инфраструктурного каркаса.

Для решения проблемы НОСТРОЙ предлагает сделать обязательным технико-экономическое обоснование при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) с малоэтажной застройкой, что позволит чётко разделить расходы между инвестором и государством, а также активнее привлекать льготные инфраструктурные кредиты.

«Продолжение последовательного внедрения механизмов, испытанных нами в строительстве МКД, а также управления проектами малоэтажного и индивидуального жилищного строительства снизит правовые риски и создаст условия для устойчивого и безопасного роста», — резюмирует Антон Мороз. От того, насколько быстро будут преодолены инфраструктурные и регуляторные барьеры, зависит, останется ли ИЖС хаотичной «застройкой полей» или станет основой для сбалансированного развития российских территорий.