Практика оценки земель в России и США

Введение

В настоящее время оценка сельскохозяйственной земли для целей бухгалтерского учета относится к разряду самых сложных вопросов, поскольку в течение последних семидесяти лет стоимость земли вообще не отражалась в бухгалтерском учете [1].

Кадастровая же стоимость земель весьма существенна и по нашему мнению должна отражаться в бухгалтерском учёте с целью повышения инвестиционной стоимости сельскохозяйственного предприятия [2].

Материалы и методы

На данный момент времени законодательство РФ предусматривает порядок оценки земель в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ему за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Так, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения заключить договор); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Все это закладывает базу для определения путей повышения инвестиционной привлекательности не только отдельных земельных участков и регионов, но и для решения проблем основных фондов сельского хозяйства [3], а также поиска путей улучшения инвестиционного климата во всем аграрном секторе российской экономики [4].

Результаты и обсуждение

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного федеральным законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра.

Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала [5].

Несмотря на всё это на сегодняшний момент времени в бухгалтерском учёте РФ не существует правила согласно которому кадастровая стоимость земель принималась бы за бухгалтерскую [6].

В то же время вопросы оценки земли достаточно хорошо разработаны в США, где земля в бухгалтерском учете относится к группе материальных внеоборотных активов, если используется предприятием и не подлежит перепродаже [7, 8]. Однако если земельный участок предназначен для продажи и не используется в процессе производства, то землю в учете отражают как долгосрочное вложение – инвестиции.

Вопросы, связанные со страхованием рисков агромпромышленного комплекса [9], которые, конечно же, также оказывают значительное влияние на оценочную стоимость земельных участков, останутся за рамками данной статьи.

Выводы

В США стоимость приобретенного земельного участка при постановке на учет складывается из следующих затрат: стоимости покупки земли (чистая цена покупки), комиссионное вознаграждение агентам по недвижимости, оплаченные услуги адвокатам при покупке участка, налоги, стоимость очистки, дренажа и выравнивание земли [10]. Из этой суммы вычитается оплата за снос старого здания.

Полученную стоимость участка отражают по дебету счета «Земля». На счете «Обустройство земельного участка» отражаются затраты по прокладке подъездных путей, оборудованию парковочных мест, строительству оград. Их учитывают на отдельном счете, так как все эти объекты в отличие от земельных участков имеют ограниченные сроки использования и поэтому подлежат амортизации.

В системе учета (GААР) оценка осуществляется практически такими же методами.